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Crevelt - das Magazin für Krefeld

https://crevelt.de/2023/10/30/bewertung-von-immobilien-fachexpertise-ist-entscheidend/ 

Fachbeiträge

7. MaRisk-Novelle – Der neue BTO 3
Regulatorische Anforderungen an das bankeigene Immobiliengeschäft
Die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) sind ein zentrales Regelwerk für die Bankenlandschaft in Deutschland. Sie dienen dazu, die Stabilität und Sicherheit des Finanzsystems zu gewährleisten und Risiken angemessen zu steuern. Die jüngste 7.Novelle der Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) hat eine bedeutende Verschiebung in den regulatorischen Anforderungen an das Immobiliengeschäft mit sich gebracht. Insbesondere die Einführung des BTO 3 stellt das Immobiliengeschäft vor neue Herausforderungen, da Immobiliengeschäfte als weitere Geschäftsart Eingang in die MaRisk gefunden haben.
Das Immobilieneigengeschäft spielt für viele Banken - insbesondere seit der vergangenen Niedrigzinsphase - eine größere Rolle in ihrem Geschäftsmodell. Dies umfasst sowohl das Halten von Immobilien als Anlageobjekte als auch das Finanzieren von Immobilienprojekten. Immobiliengeschäfte im Sinne der MaRisk sind auf eigene Rechnung betriebene Geschäfte mit Immobilien, die zu Ertragszwecken oder zur Weiterveräußerung dienen. Daneben können unter bestimmten Bedingungen auch auf eigene Rechnung betriebene Immobiliengeschäfte von Tochterunternehmen Immobiliengeschäfte darstellen.
Mit dem neuen BTO 3 legt die BaFin dabei erstmals konkrete Anforderungen an das Risikomanagement im Immobilieneigengeschäft fest, die seit 1.1.2024 umzusetzen sind. Auf die Umsetzung der neuen Anforderungen an das Immobiliengeschäft kann nur dann verzichtet werden, wenn die Buchwerte aller Immobiliengeschäfte den Schwellenwert von 30 Mio. € oder 2% der Bilanzsumme nicht übersteigen.
Folgende weitere Aspekte sind im Hinblick auf die Bewertung der bankeigenen Immobilien nach aktuellem Erkenntnisstand u.a. zu beachten:
• Grundlage für die Bewertung stellt (für deutsche Immobilien) die ImmoWertV bzw. der Verkehrs-/Marktwert nach § 194 BauGB dar.
• Die Person, die den Verkehrs-/Marktwert ermittelt, ist von einer nach DIN EN ISO 17024 akkreditierten Stelle für die Marktwertermittlung von Immobilien zertifiziert oder von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke öffentlich bestellt und vereidigt. Ist die Person, die den Verkehrs-/Marktwert ermittelt, weder zertifiziert noch öffentlich bestellt und vereidigt, ist im Ausnahmefall in geeigneter Weise ein Nachweis (zur Ausbildung und beruflichen Tätigkeit) zu erbringen, dass die Person über besondere (gleichwertige) Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügt.
• Das Rotationsprinzip ist zu beachten (maximal zwei aufeinanderfolgende Bewertungen derselben Immobilie durch die gleiche sachverständige Person)
• Der Wert der betreffenden Immobilien ist jährlich zu überprüfen.
Unklar ist derzeit noch, ob institutseigene Mitarbeiter über die regulatorisch nötige Unabhängigkeit verfügen, um die Bewertung bankeigener Immobilien durchführen zu dürfen. Da jedoch in den seltensten Fällen eine entsprechende Qualifikation bankeigener sachverständiger Personen vorliegen dürfte (für Marktwertermittlung von Immobilien zertifiziert oder öffentlich bestellt und vereidigt), dürfte die Bewertung durch externe sachverständige Personen den Regelfall darstellen. Das jeweilige Institut hat in diesem Fall das Ergebnis der Bewertung zu plausibilisieren und dabei ggf. eigene Erkenntnisse und Informationen in die Beurteilung einfließen zu lassen.

"Vortaxwert" und "finaler Beleihungswert" - Strikte Einhaltung von Fristen unabdingbar!

Im Rahmen der Kreditprozesse bedienen sich die in der Baufinanzierung aktiven Banken und Versicherungen in der Regel zunächst sogenannter objektbezogener „Vortaxwerte“. Diese dienen zu einem frühen Zeitpunkt im Kreditprozess als Indikation für den Beleihungswert (bzw. ggf. Verkehrs-/Marktwert) und werden im Rahmen einer automatisierten oder manuellen „Vortaxierung“ ermittelt.

Regelmäßig müssen auf diese Vortaxwerte finale Werte folgend ermittelt werden, die von sach- und fachkundigen Mitarbeitern bzw. durch fachlich geeignete Wertgutachter nach anerkannten Verfahren, wie der BelWertV bzw. der ImmoWertV im Rahmen einer Wertermittlung bzw. eines Wertgutachtens zu erstellen sind.

Diese Vortaxwerte sind strikt von den „finalen Werten“ (in der Regel Beleihungswert) zu trennen. Eine weitere wichtige Bedingung für die Nutzung der Vortaxwerte ist, dass ein endgültiger Beleihungswert innerhalb eines angemessenen Zeitraums ermittelt und festgesetzt wird, denn eine Vortaxe erfüllt die Anforderungen an die Sicherheitenbewertung nicht im vollen Umfang. Daher ist zu überwachen, dass die ordentliche Wertermittlung „zeitnah“ erfolgt.

Als „zeitnah“ gilt bei bereits fertiggestellten Objekten die Vorlage eines „finalen Wertes“ (ermittelt und festgesetzt) spätestens nach Ablauf von 6 Monaten nach Ermittlung der Vortaxe. Eine Verlängerung kann nur im begründeten Einzelfall in Frage kommen und ist für fertiggestellte Immobilien um maximal weitere 6 Monate möglich. Bei im Bau befindlichen bzw. in Sanierung befindlichen Objekten beträgt die „zeitnahe“ Frist 24 Monate ab Ermittlung des Vortaxenwertes. Eine Verlängerung kann bei diesen Objekten nur im begründeten Einzelfall in Frage kommen und ist um maximal weitere 12 Monate möglich.

Vom Institut zu verantwortende Prozessverzögerungen oder Kapazitätsengpässe der Immobilienbewerter gelten hier übrigens üblicherweise nicht als Grund für die Inanspruchnahme einer Fristverlängerung.

Falls eine Verlängerung im Einzelfall nicht erklärt werden kann bzw. die möglichen Fristen ausgelaufen sind, wäre der Vortaxenwert jeweils auf 0 zu setzen.

Aus jüngsten Institutsprüfungen ist bekannt, dass die Nichteinhaltung der obigen Fristen zu Feststellungen bis hin zur Klassifizierung F4 führen können, was der Feststellung schwergewichtiger Mängel entspricht.

https://www.linkedin.com/pulse/vortaxert-und-finaler-beleihungswert-strikte-einhaltung-arnd-klein-gvjge

Gemeinbedarfsflächen vs. Beleihungswert 

Kreditinstitute sehen sich im Rahmen von Immobilienfinanzierungen häufiger mit Immobilien konfrontiert, die auf einer sogenannten Gemeinbedarfsfläche errichtet wurden oder werden sollen. „Gemeinbedarfsfläche“ ist ein Begriff aus dem Bau- und Planungsrecht. Auf Grund eines Bebauungsplans werden von Seiten örtlicher Planungsbehörden diesbezüglich Flächen, die der Allgemeinheit dienen sollen, einer dauerhaft öffentlichen Zweckbindung unterworfen. Kindertagesstätten, Schulen, Kirchen, soziale oder kulturelle Gebäude und Einrichtungen wären hier beispielhaft aufzuzählen.

In Bezug auf die Bewertung dieser Flächen für Kreditinstitute (Beleihungswertermittlung) sind dabei sehr erhebliche Aspekte zu bedenken. Als Gemeinbedarfsflächen gewidmete Flächen sind per se jeglichem privaten Gewinnstreben und aufgrund der Zweckbindung einer privatwirtschaftlichen Nutzung  entzogen.

Für eine Beleihungswertermittlung unerheblich ist dabei die Tatsache, dass diese Flächen entgegen den formalen planungsrechtlichen Vorgaben tatsächlich von Marktteilnehmern, die nicht Gemeinbedarfsträger sind, mit teilweise hohen Gewinnerwartungen gehandelt werden.

Aufgrund bankaufsichtlicher Anforderungen wäre in diesen Fällen und bei Bestehenbleiben des planungsrechtlichen Gemeinbedarfs in der Regel formal die Ermittlung eines Beleihungswertes, der den Anforderungen der BelWertV genügen muss, in aller Regel ausgeschlossen.

In Fällen anstehender Finanzierung einer Gemeinbedarfsfläche ist demnach grundsätzlich zu empfehlen, die Einschätzung eines fachlich versierten Sachverständigen für die Ermittlung von Beleihungswerten bzw. ggf. eines Fachjuristen einzuholen, um fehlerhafte Einschätzungen zu vermeiden.